El pasado mes de abril de 2026, la Xunta de Galicia dio el visto bueno a la declaración de Santiago de Compostela como zona de mercado residencial tensionado. No obstante, la medida todavía no ha desplegado todos sus efectos jurídicos, ya que será necesaria su publicación oficial en el boletín correspondiente para que entre plenamente en vigor.
La futura declaración supone un cambio importante en el mercado del alquiler y afectará directamente tanto a arrendadores como a arrendatarios. Una de las consecuencias más relevantes será la aplicación de la prórroga extraordinaria prevista en el artículo 10.3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Desde Silva & Asociados analizamos qué implicaciones tendrá esta medida y cómo puede afectar a quienes tengan contratos de alquiler vigentes en Santiago de Compostela.
La gran novedad: la prórroga extraordinaria del alquiler
La principal protección que introduce la declaración de zona tensionada beneficia a los arrendatarios.
Cuando un contrato de alquiler esté próximo a finalizar, ya sea tras las prórrogas obligatorias del artículo 9.1 LAU o tras las prórrogas tácitas del artículo 10.1 LAU, el inquilino podrá solicitar la aplicación de la prórroga extraordinaria del artículo 10.3 LAU.
¿La consecuencia? El contrato podrá mantenerse hasta tres años más en las mismas condiciones pactadas inicialmente.
¿Está obligado el propietario a aceptar la prórroga?
Sí. Una vez la zona tensionada entre en vigor oficialmente, el arrendador deberá aceptar la prórroga extraordinaria si el arrendatario solicita acogerse a dicha prórroga.
Se trata de una prórroga legal obligatoria, salvo determinados supuestos excepcionales previstos en la normativa.
Por ello, resulta fundamental revisar cada contrato de arrendamiento de manera individualizada, ya que no todos los casos presentan las mismas circunstancias ni todos los contratos se verán afectados del mismo modo.
Limitación de precios
Otra de las principales consecuencias derivadas de la declaración de Santiago de Compostela como zona de mercado residencial tensionado es la limitación de los precios de los alquileres destinados a vivienda habitual.
En este contexto, la renta inicial de los nuevos contratos no podrá superar, con carácter general, la renta actualizada que viniese abonándose en el contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiera estado vigente sobre la misma vivienda durante los cinco años anteriores a la celebración del nuevo contrato.
La importancia de actuar antes de la entrada en vigor
La publicación oficial de la declaración de zona tensionada puede tener efectos relevantes sobre contratos actualmente vigentes y sobre futuras renovaciones.
Por ello, tanto arrendadores como arrendatarios deben analizar su situación antes de que la medida entre plenamente en vigor.
En Silva & Asociados somos especialistas en derecho inmobiliario y arrendamientos urbanos. Asesoramos tanto a propietarios como a inquilinos en relación con:
- prórrogas extraordinarias
- finalización de contratos
- limitación de rentas
- desahucios
- recuperación de viviendas
- seguros relacionados con el alquiler
- y reclamaciones derivadas de la nueva regulación de zonas tensionadas.
La nueva normativa del alquiler puede cambiar de forma sustancial los derechos y obligaciones de las partes. Contar con asesoramiento jurídico preventivo será esencial para evitar conflictos futuros.
